Планировка квартир в сталинских высотках. Планировка квартиры «сталинка» или «сталинских домов 2 комнатная сталинка

На рынке вторичного жилья в большинстве российских городов "царствуют" три вида квартир: "сталинки", "хрущевки" и "брежневки". Интересующимся продажей или покупкой этих помещений важно четко видеть различия между ними, а также знать ключевые преимущества и недостатки таких квартир.

Основные типы квартир

Перед тем как узнать, чем отличается "брежневка" от "хрущевки" и "сталинки", разберем все основные типы квартир в России:

• Сталинские квартиры. Жилые помещения в домах, построенных в годы правления И. В.Сталина - в 1930-1940 гг.
• "Хрущевки". Квартиры в кирпичных либо массово построенных в 1950-1960 гг.
• "Брежневки". Типовые квартиры в возведенных в 1960-1980 гг.
• "Улучшенки". Квартиры улучшенной планировки в домах 1980-х гг. Отличались увеличенной площадью, раздельным санузлом, просторной кухней и балконами (лоджиями); в доме был мусоропровод, лифт.
• Современные монолитные дома. Просторные с различной высотой потолков, с прочными и долговечными стенами.
• Квартиры в современных панельных и блочных домах.

Чтобы понимать, чем отличается "хрущевка" от "брежневки" или "сталинки", кратко охарактеризуем каждую группу квартир.

"Сталинки": простор и высокие потолки

Сталинские дома - это в некотором роде еще и прекрасные творения в духе неоклассицизма высотой в 2-5 этажей. Основным материалом для них служил кирпич (белый, красный), который на этапе отделки покрывался штукатуркой. Интересный момент: в довоенных "сталинках" бетонными были только первого и потолка последнего этажа, а межкомнатные перекрытия были деревянными. В послевоенных домах все перекрытия были из железобетона.

"Сталинки" - это в основном многокомнатные квартиры (3-4 комнаты), очень редко среди них встречаются одно-, двухкомнатные. Помещения отличаются хорошим метражом, просторными кухнями и прихожими, изолированными друг от друга комнатами, в некоторых случаях балконами. Но больше всего "сталинки" ценят за высоту потолков - 2,8-3,2 м.

"Хрущевка": маленькая, но своя

Продолжая говорить о том, чем отличается "хрущевка" от "брежневки", разберем характеристику помещений, построенных в правление преемника Сталина. Девизом возведения жилых домов, стартовавшего в 1955-м по постановлению "О развитии жилищного строительства в Советском Союзе", стал лозунг: "Каждой семье - маленькое, но свое жилье!"

"Хрущевки" - это типовые кирпичные или панельные дома в 3-5 этажей, с невысокими потолками (2,5 м), без подъездных удобств (лифта и туалета). Архитектурной ценности такие здания не представляли - они были построены лишь для ликвидации дефицита жилья. Одно- и двухкомнатные квартиры отличались слабой звукоизоляцией, наличием смежных неизолированных комнат, маленьким совмещенным санузлом.

"Брежневки": улучшенные высотки

Чем отличается "хрущевка" от "брежневки", фото красноречиво показывает: дома эпохи Леонида Ильича являются уже высотками в 5-14 этажей. Все они строились, изменялись, модернизировались по одному документу - Единому каталогу строительных деталей. "Брежневки" и стали во многом прототипами современных комфортабельных новостроек. Планировка таких квартир ощутимо улучшилась, в подъездах появились мусоропроводы и лифты, а лестничные пролеты и площадки стали просторнее.

Внутри квартиры брежневской эпохи можно увидеть уже раздельную ванную и уборную, гидроизоляцию в санузлах, большую площадь комнат. Однако остались все те же тесные кухня, коридор и санпомещения. Вот, собственно, и все. Теперь вам известно, чем отличается "хрущевка" от "брежневки" в планировке.

Явные преимущества

Как и у всего другого, у перечисленных выше квартир есть свои плюсы и минусы. Чтобы иметь полное представление об отличиях квартиры-"хрущевки" от "брежневки" и "сталинки", рассмотрим все их преимущества:

• "Сталинки": удачное местоположение (в большинстве городов такие квартиры находятся в центре), просторная планировка, высокие потолки, отличная тепло- и звукоизоляция, большие окна, изолированные комнаты, теплые и сухие кирпичные дома, ровные стены и потолки.
• "Хрущевки": ценовая доступность, расположение если не в центре, то в районе с уже довольно развитой инфраструктурой.
• "Брежневки": изолированные комнаты, неплохое местоположение в городе, наличие лифта и мусоропровода, удобная планировка, относительная "молодость" здания, в панельных домах - идеально ровные стены и потолок.

Важные недостатки

Чтобы до конца разобраться, чем отличается "хрущевка" от "брежневки" и "сталинки", познакомимся с отталкивающими характеристиками таких квартир:

• "Сталинки": первые этажи гарантированно лишены лоджий и балконов (не считая самодеятельности прежних хозяев), ненадежные перекрытия, высокая стоимость самой квартиры и ремонта в ней, ощутимый износ как самого здания, так и его коммуникаций, отсутствие современной инфраструктуры - лифта, мусоропровода, подземного паркинга и т. д.
• "Хрущевки": высокая степень износа, возможность появления на стенах трещин и грибка, невысокие потолки (2,5 м), ощутимо слабая звукоизоляция, плохая теплоизоляция (летом жарко, а зимой холодно), смежные или проходные комнаты, неудобные узкие коридоры и лестничные клетки, маленькие кухни и комнаты, совмещенный санузел, рекомендуемый срок эксплуатации строения - 25 лет.
• "Брежневки": маленькие кухни, стены, требующие частого ремонта (протечки в наружных стенах, разошедшиеся швы во внутренних), в 5-этажках отсутствует лифт, из-за вмонтированных в стену батарей холодно зимой, из-за проседания бетона пол становится ощутимо неровным.

Таким образом, "сталинки" - самые дорогие, но и менее востребованные. "Хрущевки" и "брежневки" быстрее находят покупателя, привлекая своей доступностью. При этом все разновидности вторичного жилья обладают большим списком как преимуществ, так и недостатков.

Квартиры в сталинских домах и сейчас остаются весьма привлекательными на рынке недвижимости благодаря многим своим характеристикам - высоким потолкам, хорошей шумоизоляции, большой площади помещений. Но у планировок сталинских квартир есть и свои слабые стороны по сравнению, скажем, с более современным жильем , построенным по индивидуальным проектам. Исправить те или иные недостатки можно, проведя перепланировку квартиры в сталинке.

Варианты перепланировки сталинки

Нередко владельцы сталинских квартир хотят избавиться от длинного и неудобного коридора, либо расширив его до полноценной входной зоны, либо наоборот, объединить с имеющимися жилыми комнатами. Среди вариантов перепланировки двухкомнатной сталинки можно встретить и перепланировку кухни в гостиную, то есть присоединение к кухне одного из жилых помещений.

Как правило, при проведении перепланировки двухкомнатной сталинки, как и в трехкомнатной, можно также объединить туалет и ванную , или расширить кухню за счет примыкающего коридора - вариантов перепланировки квартиры в сталинке может быть очень много. При проведении перепланировки трехкомнатной сталинки владельцы квартир также нередко объединяют две из трех комнат в одну гостиную.

Однако с точки зрения согласования перепланировки сталинки предпочтительнее разделить так:

В тех ситуациях, когда собственники сталинских квартир хотят объединить кухню и комнату , возможность такой перепланировки зависит от типа кухонной плиты. Если она газовая, то полностью объединить помещения не выйдет - жилищное законодательство требует установки сдвижной перегородки взамен демонтированной.

Какие ещё подводные камни ожидают тех, кто готовится выполнить перепланировку в сталинском доме? По опыту тех, кто проживает в таких квартирах, можно сказать, что состояние инженерных систем и несущих конструкций в сталинских домах нередко требует капитального ремонта. Соответственно, провести перепланировку в этом случае не удастся - она не допускается в аварийных зданиях.

Если вдруг ваш дом относится к памятникам архитектуры, то любые изменения планировки квартиры придется согласовывать с Москомнаследием с разработкой проекта приспособления для современного использования.

Согласование перепланировки в сталинском доме

Для согласования перепланировки квартиры расположенной в сталинке вам потребуется подготовить пакет определенных документов . Кроме того, чтобы Жилищная инспекция согласовала вашу перепланировку, вам следует заказать проектную документацию с техническим заключением . Это касается любых перепланировок сталинских квартир, затрагивающих несущие или разгружающие стены, перекрытия, конструкцию полов и др. За разработкой проекта перепланировки сталинки лучше всего обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, которая сможет подготовить для вас проект с учетом всех необходимых требований и строительных норм .

Если же перепланировка вашей сталинки не содержит сложных и ответственных работ (перечислены в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840), то она согласуется с предоставлением планов до и после перепланировки вместо проекта.

Помощь в согласовании перепланировки сталинки

Чтобы выполнить полноценный ремонт и перепланировку сталинки, за подготовкой документов и согласованием лучше всего обратиться к профессионалам. В нашей компании работают инженеры и специалисты-согласователи, а это значит, что проектные решения можно будет разработать и затем согласовать в Жилищной инспекции без вашего участия и с гарантией получения разрешения на перепланировку.

Примеры наших работ по перепланировке квартир в сталинках, фото:

Перепланировка сталинки 2 комнаты, фото:

На изображениях выше можно увидеть пример удачно разработанного проекта перепланировки двухкомнатной сталинки с соединением санузла и ванной комнаты. Также был устроен встроенный шкаф, за счет жилой комнаты. Также была удачно обыграна ситуация с длинным коридором: санузел был увеличен а встроенный шкаф, расположенный около кухни был демонтирован. Также на этом примере перепланировки двухкомнатной сталинки можно заметить перенос дверей в кухню. В итоге коридор стал короче, а площадь совмещенного санузла увеличилась. В целом, можно назвать конкретную перепланировку двухкомнатной сталинки успешной.

Перепланировка трехкомнатной квартиры, сталинка, фото:

Если говорить об этой перепланировке трехкомнатной сталинки, то здесь, как и на прошлом примере мы можем видеть изменение конфигурации планировки за счет коридора: площадь санузла была увеличена, жилой комнаты - сокращена а сам коридор приобрел оригинальную форму. Помимо этого были установлены двери-купе в гардеробной. Эта перепланировку в трехкомнатной сталинке вряд ли является типичной и проведена со вкусом.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в сталинском доме, фото:

На этом примере мы видим перепланировку в четырехкомнатной квартире в сталинке. Аналогично перепланировкам в сталинках 2-комнатных и 3-комнатных, здесь для реализации была использована площадь коридора, с тем отличием, что здесь не только урезалась его площадь, но и образовывалась новая коридорная зона. Две комнаты, расположенные рядом были уменьшены в площади, за счет которой образовались подсобные помещения. Изолированная комната преобразовалась в проходную.

К сожалению, в настоящее время мы не имеем возможности выложить пример перепланировки в однокомнатной сталинке, но в скором времени это упущение будет исправлено.

Достаточно произнести «сталинские дома» - и воображение сразу же рисует монументальные сооружения в стиле имперского ампира. Прежде всего, конечно, высотки – знаменитые «семь сестер». Потом здания, которыми застроены основные московские магистрали – Тверская, Ленинский, Ленинградский и другие проспекты, Садовое кольцо. Но существует, и принципиально иной тип – скромные дома высотой в 3-5 этажей, иногда несколько выше. Никакого выразительно внешнего вида, мрамора на фасадах. Тем не менее, это самые настоящие «сталинки» - по крайней мере, «по праву рождения», построенные в тридцатые-пятидесятые годы прошлого века.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Ампиру на всех не хватило
Появлению таких зданий предлагает простое объяснение. Привычные нам «сталинки» - это все-таки «парадные» дома, призванные украшать собой город, и таких в принципе не может быть много. Для более массового строительства требовались другие проекты - менее затратные. Конечно, экономить так , как это стали делать в позднейшие годы, при Хрущеве, в 30-50-е еще не решались. Но все же стремление хоть немного подсократить расходы у этих домов, что называется, написано на лице.

Из сказанного выше можно понять, где находятся такие дома. Прежде всего, это окраины Москвы - разумеется, с поправкой на то, что размеры нашего города были в тот период значительно скромнее. Они проходили тогда в основном по Малому кольцу Московской железной дороги - это там, где строится сегодня автомобильное Четвертое транспортное кольцо. «Такие «сталинки» есть на Каширском шоссе, Шоссе Энтузиастов, Щелковском, - перечисляет Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости» . - Их также можно встретить на Октябрьском поле, в Лефортово, в районе метро « ».

Впрочем, часто такие здания строились и в гораздо более пафосных районах - но во втором-третьем ряду от главной магистрали, чтобы не портить ее облик. Их можно встретить и на Кутузовском, Ленинском и Ленинградском проспекте, и даже на Садовом кольце. Особенно много, говорит Юлия Соколова, руководитель отдела продаж Агентства недвижимости нового типа «Открытая компания» , эти дома стали строить уже после сталинской эпохи, в 1952-63 годах, когда в целях экономии и удешевления строительства архитекторов заставили убрать из проектов все, что можно было посчитать не несущими смысловой нагрузки украшениями. В народе их прозвали «обдирными». Если судить со строго исторической точки зрения, то дома эти нельзя считать «сталинскими», поскольку построены они уже после смерти Иосифа Виссарионовича. С другой стороны, «сталинка» в современном понимании - это не столько год постройки, сколько определенный набор потребительских качеств, и в этом смысле названные здания определенно являются «сталинскими».

И последняя категория - дома, которые после войны строились пленными немцами. Здания из серого кирпича, в 3-4, реже пять этажей. В столице такие здания практически не строились, власти предпочитали «осчастливливать» ими города Подмосковья. Но в 1960 году была построена МКАД, «прирезавшая» к Москве огромные территории - в том числе и несколько населенных пунктов. Так «немецкие» здания «переехали» в столицу - очень много их, например, в , имеются они в .

Потребительские качества: плюсы…
Все познается в сравнении - эту старую мудрость постоянно вспоминаешь, когда сравниваешь «экономные сталинки» с прочими домами, имеющимися на вторичном рынке. Современникам эти здания, вероятно, казались инвалидами (конечно, если сравнивать с высотками), но посмотрели бы они на то, что было построено в Москве в последующие годы!

Итак, «сталинка», даже самая убогая - это обязательно кирпичное здание, поскольку панельных технологий в ту пору еще не было. Стены толстые, прекрасная шумо- и теплоизоляция, идеальный микроклимат внутри квартиры. Размеры жилищ - вполне приличные, площади, к примеру, «двушек» даже в «немецких» домах находятся в районе 50 кв. м. При этом планировки рациональные, комнаты правильной формы, большие кухни, потолки высотой не менее 3 м. Справедливости ради заметим, что квартиры в ту эпоху предназначались для коммунального заселения - соответственно, предполагалось, что во всем этом великолепии будет жить не одна семья, а несколько. Но нам, потомкам, не все ли равно, почему так получилось? Главное, что получилось.

В общем, по большинству потребительских характеристик «экономные сталинки» переигрывают не только хрущевки, но и большинство панельных домов 70-х годов. Несколько портят картину, правда, деревянные межэтажные перекрытия (жить в таких условиях нормально, но в случае пожара дом сгорает в течение нескольких минут), встречающиеся кое-где газовые колонки, а также отсутствие лифта и мусоропровода. Но перечисленные дефекты касаются исключительно «немецких» строений - все прочие недорогие «сталинки» от них свободны. «Сравнивать с «хрущевками» просто некорректно, это совершенно разное жилье», - подводит итог Ольга Селютина («Русский дом недвижимости»).

«Сталинка» - это возможность жить в относительно центральном районе в довольно просторном доме, и при этом за не очень большие деньги», - говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» . Поклонники этих домов даже считают, что это лучшая на сегодня недвижимость: метраж, соизмеримый с современными зданиями эконом-класса, часто очень неплохое местоположение и умеренная цена. Cегодня квартиры этой категории продаются от $5600 до $6000 за кв. м.

…и минусы
Таковых отыскалось три. Первый - это старость и обветшалость этих домов. Недвижимость - не коньяк, с годами не крепчает. И, несмотря на то, что в сталинские годы строили не в пример добротнее, чем в последующие время (обстановочка в стране, знаете ли, была такой, что за украденный кирпич можно было сесть лет на 10), все равно «мафусаилов век» сказывается. Многое прогнило, превратилось в труху. Электрические сети не выдерживают больших нагрузок - устроить в квартире теплый пол или сауну совершенно невозможно.

Кстати, серьезность этого фактора с годами будет только нарастать. Дело не только в том, что старение продолжается - в России обсуждаются различные варианты реформы системы ЖКХ, и основной акцент делается на то, что бремя содержания всего дома в целом будет все больше перекладываться на собственников квартир. Во сколько будет обходиться такое постоянное латание дыр? Ответить сложно, но вот интересный пример. На недавней выставке в ЦДХ выступал руководитель одной чешской риэлторской фирмы. По его словам, у него было две квартиры в Праге - одна в 50 кв. м в старом доме и другая в 100 в новом современном. И ежемесячное обслуживание первой (меньшей!) обходилось на 20% дороже, чем второй. Очень похоже, что такая же перспектива ждет и московскую недвижимость.

Второй недостаток квартир в «сталинках» - сомнительное окружение. Чтобы ни говорили риэлторы, старых домов, где были бы расселены абсолютно все коммуналки, единицы. Практически в каждом подъезде найдется квартира, жильцы которой откажутся уезжать - и все соседи будут вынуждены ежедневно любоваться на следы их жизнедеятельности в лифте и на лестнице.

И третье - перспектива признания дома аварийным и сноса. О том, что процесс этот, мягко скажем, непрозрачен, известно всем. Правда жизни тут состоит в том, что техническое состояние здание не имеет к делу ни малейшего отношения - вопрос лишь в наличии инвестора, желающего построить на данном участке нечто «супермегаэлитное». Так что в полной безопасности не могут чувствовать себя жильцы никакого дома, пусть и тысячу раз крепкого и надежного.

Резюме
Недорогие «сталинки» заняли на рынке Москвы вполне определенную нишу. Это жилье для непомпезных людей - тех, кто хочет за умеренную цену получить максимум качества. Удобные планировки, кирпичные стены, как правило, удачное месторасположение - все это обеспечивает этим строениям заслуженную любовь покупателей.

С другой стороны, эти квартиры стоят заметно меньше, чем современные монолиты эконом-класса, и было бы наивным надеяться, что это жилье того же уровня. Ветхость этих строений, необходимость проведения в квартирах и во всем доме дорогостоящих ремонтов, часто неадекватное социальное окружение - все это факторы, тянущие эту категорию вниз. И объясняющие, почему она стоит недорого.

Примеры предложений квартир в сталинских «пятиэтажках»

Стандартные планировки квартир, которые строились во время с 30-х по 50-е года, уже изначально назывались «сталинками». Сама «сталинка» характеризуется парадной частью архитектуры под названием «сталинский ампир».

В то время, такая архитектура была идеологической, и должна была подчеркнуть силу и незыблемость советского строя. Также, «сталинки» отличались от предшественников своим стилем, который ориентировался на некую помпезность, вечность и театральность, такие дома явно показывают поворот к имперской державности и классицизму.

Сталинка планировка квартир была спроектирована всесоюзной академией – академией архитектуры. Как бы ни варьировался декор здания, общая стилистика всегда находилась в едином ключе. В единый стиль входило застройка целых ансамблей вдоль главных проспектов и улиц.

Планировка типовых домов — сталинки

Такие дома были монументальными и высокопрочными. Для их строительства применялись самые лучшие и самые качественные материалы, площадь комнат в таких домах была достаточно большой, а высота потолков – свыше 3-х метров. Такие элитные квартиры распределялись среди ценных работников инженерного и научного направления, номенклатурными сотрудниками и элитными рабочими. Получить комнату в таком доме всегда было почетно.

Сталинка — планировка 3-х комнатной квартиры

Квартиры были, как правило, трех и четырехкомнатные, реже – однокомнатные. Каждая квартира оснащена отдельной ванной, отдельным санузлом, стандартный размер комнат: кухня – 9,1 — 12 м2, две просторные комнаты с размером до 21,4 м2, и еще одна комната площадью до 12,2 м2. Также квартиры были оснащены мусоропроводами, балконами. В доме имелся мусоропровод, лифт, а парадные были отделаны по высшему классу – украшенные ковкой перила и керамический пол лестничных площадок.

Сталинка — планировка 2-х и 3-х комнатной квартиры

Помимо элитных работников, существовали планировки «сталинок» и для жителей попроще. Такие дома были менее помпезными, 5-этажными из красного (или белого) кирпича. Такая планировка жилого дома была пусть и менее элитной, но квартиры там были довольно просторные.

Слово “сталинка” давно нарицательное, и значение в него вкладывают обычно положительное - отличное качество постройки, высокие потолки, расположение в центре города. В число минусов входит возраст подобных строений. Какие еще недостатки могут скрываться за величественными фасадами?

Так называемые “сталинки” возводились в послевоенный период, с 46 по 55 год, как элитное жилье. Более поздние “хрущевки” и “брежневки” уступали “сталинкам” по многим параметрам. Сейчас, выбирая между вторичкой и , многие предпочтут новое жилье. Но “сталинки” среди вторичного жилого фонда по-прежнему занимают выгодное положение.

Плюсы «сталинских» домов

Площадь
Просторные комнаты сталинских квартир, с широкими коридорами и кладовками, до сих пор привлекают потенциальных жильцов. Высота потолков в подобных квартирах варьируется от 3 метров 20 см. до 4 метров. Площади кухонь обычно больше двенадцати квадратных метров. Бонусом идут подъезды - с такими же высокими потолками и большой площадью лестничных клеток. Две или три квартиры на этаж также способствуют более комфортному проживанию в “сталинках”.

Качество
В первую очередь, качество строительства “сталинок” отражается в неукоснительном соблюдении технологии строительства. Несущие стены домов, как и наружные, выполнялись из кирпича в четыре слоя. Такое правило обеспечивает отличную теплоизоляцию, а также шумоизоляцию.

Центральное расположение
Элитные дома повышенной комфортности в послевоенное время возводились в центральных частях городов. Сейчас “сталинки” располагаются вблизи административных зданий, парков и музеев, городских достопримечательностей и театров, у магазинов в “бойких” местах. Помимо развитой инфраструктуры, в подобных постройках привлекают большие дворы, где может разместиться как детская площадка, так и небольшой сквер.

Минусы “сталинок”

Устаревшее оборудование
Инженерные сети сталинских домов сильно изношены, электропроводка не рассчитана на обилие электроприборов современного горожанина. Замена электропроводки в конкретной квартире не всегда спасает ситуацию: может перегореть электросеть в подъезде такого дома.
Старый утеплитель для стен в сталинских домах может плохо пахнуть и вызывать аллергию у жильцов. Деревянные перекрытия в некоторых типах “сталинок” легковосппламеняемы.
Подача воды в дома осуществляется снизу вверх, и при одновременном пользовании, например, ваннами, жильцы верхних этажей наблюдают плохой напор. Впрочем, установка специальных насосов решит проблему.

Нет лифта и мусоропровода
В московских “сталинках”, особенно многоэтажных, такие удобства есть. Но этого нельзя сказать об обычных пятиэтажках. Отсутствие лифта особенно досаждает молодым родителям с маленькими детьми в колясках, а также маломобильным гражданам.

Социальная неоднородность состава жильцов
Дорогие новостройки комфорт-класса обычно собирают однородную группу населения, бюджетные новостройки привлекают молодое поколение - семьи и студентов. В случае со “сталинками” не действует правило однородности социального состава, так как это старое жилье. Нередка такая ситуация: дорогая квартира в центре города принадлежит неблагополучной семье. Этот недостаток “сталинки” проявляется не так часто, но и его не надо сбрасывать со счетов.